IVG Immobilien AG: Comeback in 2009?

Aktuell ist die Aktie der IVG Immobilien AG (WKN 620570; ISIN DE0006205701) in den letzten Handelstagen des Jahres einer der Verkaufsschlager unter den Börsianern. Trotz einer positiven Performance von deutlich über 50 Prozent im Dezember kann diese Kursexplosion allerdings nicht über das schwache Jahr hinwegtäuschen, das IVG-Aktionäre zu verkraften hatten. Momentaner Kurstreiber hinter der Performance der IVG Immobilien AG ist vor allem die vor kurzem bekanntgewordene Nachricht, dass der Hedge-Fonds Blacksmith sich mit 3,01 Prozent an IVG beteiligt hat.

Durch die aggressive Finanzmarktkommunikation seitens Blacksmith (man teilte per Pressemitteillung mit, dass man sich kurzfristig eine Aufstockung des Anteils auf 5 bis 10 Prozent vorstellen könnte) wurde die Kursentwicklung von IVG zusätzlich angeheizt, was vermutlich auch einige Shortseller dazu veranlasste ihre Positionen zu schließen. Kurz vor Jahresende bleibt allerdings nichtsdestotrotz mal wieder die Frage unbeantwortet, ob IVG nun endlich vor einem nachhaltigem Comeback steht, oder ob wir es erneut nur mit einer temporären Kursrally im übergeordneten Abwärtstrend zu tun haben.

Kapitalintensives Geschäftsmodell wirkt belastend

Einer, wenn nicht sogar der entscheidende Schlüsselfaktor, den es zur Beantwortung dieser Frage zu bewerten gilt ist die Höhe der Verschuldung, sowie die zukünftige Finanzierung der IVG Immobilien AG. Das kapitalintensive Geschäftsmodell der Immobiliengesellschaften ist in Zeiten der Finanzmarktkrise ganz besonders schweren Belastungen ausgesetzt. Die restriktive Kreditvergabe der Banken setzt den Immobiliengesellschaften gleich doppelt zu, da sie zum Einen selbst davon betroffen sind, und zum Anderen die Anzahl potentieller Immobilieninvestoren stark abnimmt, welche in der Vergangenheit den Erwerb oftmals über Fremdkapital finanziert hatten.

Der IVG-Kursverlauf in 2008 lässt sich auf jeden Fall kaum anders deuten, als dass es einige Marktteilnehmer gibt, welche die Erwartung haben, dass IVG langfristig an dem hohen Schuldenberg sowie mangelnder Refinanzierungsmöglichkeiten zu Grunde gehen wird. Wir haben uns die Verschuldungssituation und die Liquiditätslage des Unternehmens ebenfalls etwas genauer angeschaut und wollen Ihnen einen aktuellen Einblick in diese nicht vorenthalten.

Hohe Finanzschulden, aber dennoch handlungsfähig

Die Finanzschulden der IVG Immobilien AG betragen zum dritten Quartal 6,1 Mrd. EUR, wobei das Unternehmen zurzeit über weitere ungenutzte Kreditlinien in Höhe von ca. 1,25 Mrd. EUR verfügt. Da innerhalb eines Jahres allerdings gleichzeitig planmäßig Bankkredite in Höhe von 1,2 Mrd. EUR auslaufen, gehen wir davon aus, dass zumindest ein Teil der bisher ungenutzten Linien dafür in Anspruch genommen wird. Unserer Meinung nach besteht momentan keine Gefahr, dass darüberhinaus außerplanmäßig Kredite fällig werden, da die Kreditvereinbarungen seitens IVG eingehalten werden können. Laut Unternehmensangaben wird dem Unternehmen eine Verschuldungsquote nach bankspezifischer Berechnung in Höhe von 75 Prozent zugestanden, so dass man mit einer Quote in Höhe von aktuell 59 Prozent über genügend Spielraum verfügt.

Entscheidend für eine Verschlechterung der Verschuldungsquote wären vornehmlich zwei Faktoren, nämlich zum Einen die Höhe der Finanzschulden und zum Anderen die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios, da eine dortige Wertminderung zur Folge hätte, dass der Fremdkapitalanteil im Verhältnis steigt, so dass letztendlich auch die Verschuldungsquote steigen würde. Unseren Informationen nach könnte IVG zum jetzigen Zeitpunkt die Verschuldung theoretisch um weitere 4 Mrd. EUR. hochfahren, bzw. den Wert des Immobilienportfolios um 1,4 Mrd. EUR nach unten korrigieren, ohne dass man Auswirkungen auf bestehende Kreditlinien zu befürchten hätte.

Geschäfstbereich IVG Developement erfordert Investitionen

Ebenso in engem Zusammenhang mit der Verschuldungssituation und der zukünftigen Finanzierung der IVG Immobilien AG stehen die Investitionen, die in den einzelnen Geschäftsfeldern weiter getätigt werden müssen. Ein Großteil dieser fällt dabei in den Bereich IVG Development, welcher für die selbständige Entwicklung und Realisierung von Immobilienprojekten innerhalb des IVG Konzerns steht.

IVG ist in diesem Geschäftsbereich im Jahr 2009 vertraglich an ein Investitionsvolumen in Höhe von knapp 500 Mio. EUR gebunden, welches ebenfalls bei der Betrachtung der finanziellen Situation des Unternehmens berücksichtig werden muss.

Finanzinstitute dürften IVG höchstwahrscheinlich weiter zur Seite stehen

Aufgrund der in 2009 auslaufenden Kreditlinien in Höhe von 1,2 Mrd. EUR, sowie einem voraussichtlichem Investitionsvolumen im Geschäftsbereich Development von ca. 500 Mio. EUR sind wir der Auffassung, dass sich das Management von IVG im Jahr 2009 mächtig ins Zeug legen muss, um die Ausgangslage zu verbessern, was um so wichtiger wird, je länger die Finanzmarktkrise und damit verbunden ein geringes Transaktionsvolumen auf den Immobilienmärkten anhält. Oberste Priorität für den neuen Vorstandsvorsitzenden Dr. Gerhard Niesslein dürfte es sein, die Banken für die Verlängerung der auslaufenden Kreditlinien zu gewinnen.

Der IVG Immobilien AG dürfte es dabei unserer Meinung nach in die Karten spielen, dass wahrscheinlich kein Bankenkonsortium ernsthaft ein Interesse daran haben dürfte einem solch schwergewichtigen Player im deutschen Immobilienmarkt lebensnotwendige Kreditlinien zu verweigern. IVG verfügt allein in Deutschland über ein Immobilienvermögen im mittleren einstelligen Milliarden-Bereich, welches zwar für die Banken zur Verwertung stehen würde, allerdings am Markt unter den momentanen Bedingungen nicht unterzubringen sein dürfte.

Darüberhinaus würde man mit einer Verwertung in diesem Umfang den Grundstein für weitere Pleiten im Immobiliensektor legen, da die Marktwerte von weiteren Immobilien sinken dürften, womit andere Marktteilnehmer ebenfalls mittelbar betroffen sein würden. Positiv im Zusammenhang mit der Unternehmensfinanzierung ist zudem zu sehen, dass mit Sal. Oppenheim eine Bank an IVG beteiligt ist, die erst kürzlich ihren Anteil auf 20 Prozent aufgestockt hat.

Fazit

Für ein Investment in die IVG Immobilien AG ist uns die Aktie momentan durch den Einstieg des Blacksmith Hedge-Fonds zu stark angestiegen. Uns erscheint es zudem nicht plausibel eine weitere Anteilsaufstockung in Höhe von bis zu sieben Prozent vor Vollzug anzukündigen, da dieses den Einstieg verteuern dürfte. Die wirklichen Absichten des Hedge-Fonds könnten insofern noch etwas im Dunkeln verweilen, wobei auch die Realsierung eines schnellen Trading Profits nicht ausgeschlossen werden kann.

Desweiteren gehen wir davon aus, dass das erste Halbjahr 2009 für die IVG Aktionäre tendenziell eher unerfreuliche Nachrichten bereithalten dürfte, da wir uns zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorstellen können, dass IVG eine Dividendenzahlung in Höhe von 0,70 EUR aufrecht erhalten wird. Eine Überprüfung des Dividendenvorschlags für das Jahr 2008 wird in diesem Zusammenhang erst nach dem Vorliegen des Jahresabschlusses im Frühjahr 2009 erfolgen.

Bei einem Anhalten der Finanzmarktkrise kann man unserer Meinung nach darüberhinaus nicht ausschließen, dass das Immobilienportfolio von weiteren negativen Marktwertveränderungen betroffen sein wird, welche sich auf die Ergebnisse in 2009 auswirken werden. Im Jahr 2008 wurden die negativen Wertveränderungen des Immobilienbestandes noch weitgehend von der Karvernentransaktion abgefedert, da diese einen EBIT- Beitrag in Höhe von 261 Mio. EUR zum prognostizierten 2008er EBIT lieferte, welches zwischen 300-320 Mio. EUR erwartet wird.

Für das Jahr 2009 sinkt der EBIT-Beitrag der Karvernentranskation allerdings auf 84 Mio. EUR, so dass sich belastende Marktwertveränderungen des Immobilienbestandes wesentlich stärker auf die Unternehmenskennzahlen auswirken würden. Wir konstatieren aus diesen Gründen, dass noch nicht sichergestellt ist, ob im Jahr 2009 das Comeback von IVG gelingen wird. Nichtsdestotrotz sind wir uns allerdings sicher, dass die IVG Immobilien AG langfristig, nach Bereinigung der Kursexplosion im Dezember und unter der Bedingung, dass der neue Vorstandsvorsitzende das Unternehmen konsolidiert und in sichere Bahnen lenkt, eine attraktive Investmentchance darstellt.

Das sinkende Zinsniveau in Europa wird sich vor allem dann als positiver Effekt auf Immobiliengesellschaften auswirken, wenn die Banken wieder mit einer weniger restriktiven Kreditvergabe auftreten. Vor einem Einstieg bei der IVG Immobilien AG sollten interessierte Marktteilnehmer genau beobachten, ob der im Jahreschart erkennbare langfristige Abwärtstrend nachhaltig beendet werden kann und sich darüberhinaus über die Risiken bewusst sein, mit denen man aufgrund der hohen Finanzschulden momentan während der Finanzmarktkrise bei diesem Unternehmen konfrontiert ist.

IVG / Juni 2009

IVG Immobilien AG / WKN 620570